§ 3 MaBV – Zahlungsplan in sieben Raten
Der Zahlungsplan nach Baufortschritt in sieben Raten auf Basis von 13 Bauabschnitten
Wenn der Bauträger die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt hat und daher zur Entgegennahme der Vermögenswerte qualifiziert ist, werden die Vermögenswerte anhand eines in § 3 Abs. 2 MaBV definierten Zahlungsplans nach Baufortschritt vorgenommen. Der Bauträger kann mit dem Auftraggeber Abschlagszahlungen nach Bauablauf in bis zu sieben Raten vereinbaren, wobei die Ratenhöhe aus beliebig vielen der insgesamt vorgesehenen dreizehn Bauabschnitte zusammengesetzt werden kann. Kleinere als die definierten Bauabschnitte dürfen allerdings nicht die Grundlage für eine Ratenhöhe bilden. Der Zahlungsplan muss vertraglich fixiert sein.
Die dreizehn Bauabschnitte
Nach vollständigem Abschluss des jeweiligen Bauabschnitts können die diesbezügliche aufgeführten Prozentsätze als Ratenzahlung oder als Teil einer Ratenzahlung fällig werden.
1. Beginn der Erdarbeiten
Zum ersten Bauabschnitt gehören die die Grundstücks- und Erschließungskosten sowie etwaige einmalige öffentlich-rechtliche Folgekosten, die Gebühren für Architekten- und Ingenieursleistungen sowie die Kosten der Verwaltungsleistungen des Bauträgers.
2. Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
Der Rohbau ist fertiggestellt, wenn die tragenden Teile, Schornsteine, Brandwände, Treppenräume und die Dachkonstruktion vollendet sind.
3. Herstellung von Dachflächen und Dachrinnen
Dies betrifft die Dacheindeckung. Die Fallrohre gehören nicht zu diesem Bauabschnitt sondern zu den Fassadenarbeiten.
4. Rohinstallation der Heizungsanlagen
5. Rohinstallation der Sanitäranlagen
6. Rohinstallation der Elektroanlagen
7. Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung
8. Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
Der Innenputz setzt üblicherweise die Fertigstellung der Rohinstallationen voraus. Die Beiputzarbeiten werden werden für den späteren Einbau der fenster- und Türzargen ausgenommen.
9. Estrich
10. Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
11. Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
Durch die Zug um Zug Regelung soll der Bauträger nicht zur Übergabe verpflichtet werden, obwohl noch Raten ausstehen. Mit dem Teilbetrag sollen Fliesen- und Plattenarbeiten (ausgenommen 5. Sanitär), tischler- und Parkettlegearbeiten, Metallbau- und Schlosserarbeiten, Maler- und Tapezierarbeiten, Rolladenanbringung und ggf. Kücheneinrichtung abgegolten werden.
12. Fassadenarbeiten
13. Vollständige Fertigstellung
Bei vollständiger Fertigstellung sind alle vertraglich festgelegten Leistungen erbracht. Dies betrifft z.B. auch die Garage, die Außenanlagen und sonstige Restarbeiten.
Mängelrügen berechtigen den Auftraggeber nicht zum Einbehalt einer Rate. Er darf jedoch einen angemessenen Teil der Vergütung zur Beseitigung des Mangels verweigern.
Die Prüfung der besonderen Sicherungspflichten für Bauträger:
Für Bauträger können in der Regel die folgenden Prüfungshandlungen durch uns vorgenommen werden: Einsichtnahme in Bauverträge, schriftliche Mitteilungen des Notars, Notarbestätigungen, Grundstückskaufverträge, Genehmigungen, Grundbuchauszüge, Empfangsbestätigungen, Erklärungen, Baugenehmigungen, Bautenstandsberichte, Baubücher, Abnahmeprotokolle, Ratenanforderungen und Zahlungsnachweise. (Für Baubetreuer gilt § 3 MaBV in der Regel nicht.)Der Wortlaut von § 3 MaBV:
1. der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind,
2. zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muss außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein,
3. die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird,
4. die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist,
a) von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, dass
aa) die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
bb) nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
b) wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, dass
aa) die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
bb) nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf, und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
Die Freistellung nach Satz 1 Nr. 3 ist gesichert, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Auftraggeber. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Kreditgeber vorbehalten, an Stelle der Freistellung alle vom Auftraggeber vertragsgemäß im Rahmen des Absatzes 2 bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen. Die zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen einschließlich etwaiger Erklärungen nach Satz 3 müssen dem Auftraggeber ausgehändigt worden sein. Liegen sie bei Abschluss des notariellen Vertrages bereits vor, muss auf sie in dem Vertrag Bezug genommen sein; andernfalls muss der Vertrag einen ausdrücklichen Hinweis auf die Verpflichtung des Gewerbetreibenden zur Aushändigung der Erklärungen und deren notwendigen Inhalt enthalten.
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
1. 30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,
2. vom der restlichen Vertragssumme
– 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
– 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
– 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
– 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
– 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
– 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
– 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
– 3 vom Hundert für den Estrich,
– 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
– 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
– 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
– 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.
Sofern einzelne der in Satz 2 Nr. 2 genannten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Betrifft das Bauvorhaben einen Altbau, so gelten die Sätze 1 und 2 mit der Maßgabe entsprechend, dass der hiernach zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der Voraussetzungen des Absatzes 1 entgegengenommen werden kann.
(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.