§ 3 MaBV – Die besonderen Sicherungspflichten für Bauträger
Sicherungspflichten der Bauträger für die Vermögenswerte der Auftraggeber
Die besonderen Sicherungspflichten für Bauträger sind die zentrale Verbraucherschutzvorschrift der MaBV.
Der erste Teil der Regelung definiert, ab wann der Bauträger Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrags entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen darf (§ 3 Abs. 1 MaBV).
Der zweite Teil regelt den Zahlungsplan der Abschlagszahlungen des Auftraggebers. Die Zahlungen des Auftraggebers richten sich dabei nach dem Baufortschritt. Der Bauträger kann demnach Abschlagszahlungen nach Baufortschritt mit dem Auftraggeber in bis zu sieben Raten vereinbaren, wobei die Ratenhöhe beliebig nach den insgesamt dreizehn definierten Bauabschnitten gestaltet werden kann. Die Einzelheiten zu diesem Zahlungsplan werden auf unserer Webseite zu § 3 MaBV – Zahlungsplan in sieben Raten erläutert.
Abgrenzung der erfassten Tatbestände
Von den Sicherungspflichten des § 3 MaBV sind Bauträger erfasst, die dem Auftraggeber Eigentum an einem Grundstück übertragen oder ein Erbbaurecht bestellen oder übertragen sollen und dessen Vermögenswerte zur Ausführung des Auftrages entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen wollen.
Die folgenden Tatbestände sind nicht von den besonderen Sicherungspflichten erfasst:
– Nicht erfasst sind Bauträger, die Vermögenswerte des Auftraggebers erst nach Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens entgegennehmen.
– Bauträger, die kein Eigentum an einem Grundstück verschaffen können. Dies betrifft auch Fälle, in denen der Bauträgervertrag in einen Kaufvertrag über das Grundstück und einen Werkvertrag für die Errichtung des Bauwerks aufgespalten werden.
– Bauträger, die eine Bürgschaft nutzen und damit die Ausnahmeregelung des § 7 MaBV erfüllen.
Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 einleitender Satzteil MaBV dürfen Bauträger Vermögenswerte des Auftraggebers erst entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen, wenn die Voraussetzung der nachfolgenden Nrn. 1 bis 4 erfüllen. Auf diese Voraussetzungen wird daher in den folgenden vier Absätzen genauer eingegangen.
1. Rechtswirksamer Bauträgervertrag
Der vertrag zwischen dem Bauträger und dem Auftraggeber muss rechtswirksam sein. Demnach muss der Vertrag nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet sein und alle für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen müssen vorliegen. Diese Tatsache an sich ist aber noch nicht ausreichend. Zusätzlich muss diese Tatsache durch eine schriftliche Mitteilung des Notars nachgewiesen werden. Zudem darf der Bauträger keine vertraglichen Rücktrittsrechte vereinbart haben.
2. Vormerkung im Grundbuch
Da der Bauträger Eigentümer des Grundstücks ist, muss er dafür sorgen, dass das mit den Vermögenswerten des Auftraggebers errichte Gebäude vor fremden Zugriff geschützt ist, bis der Auftraggeber als Eigentümer des Grundstücks eingetragen wird. Diese Sicherung erfolgt durch die Eintragung einer Auflassung. Es wird dadurch eine Absicherung des Anspruchs festgelegt, die selbst im Insolvenzfall des Bauträgers mit einer Befriedigung aus der Insolvenzmasse nach § 106 Abs. 1 InsO gedeckt ist.
3. Freistellung des Vertragsobjekts
Die Freistellung des Vertragsobjekts muss nach Maßgabe des § 3 Abs. 1 Nr. 3 und Satz 2 bis MaBV gesichert sein. Diese Regelung ist im Zusammenhang mit der Vormerkung im Grundbuch zu sehen. Die Eintragung einer Auflassung im Grundbuch (siehe Absatz “2. Vormerkung im Grundbuch”) würde dem Auftraggebers nichts einbringen, wenn vorrangige Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen sind. Erst die Kombination der Eintragung einer Auflassung zusammen mit der Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten sichert den Erwerb des unbelasteten Eigentums an dem Grundstück ab.
4. Baugenehmigung
Die Vermögenswerte des Auftraggebers stehen dem Bauträger zudem erst zur Verfügung, wenn die Baugenehmigung oder eines der in den Landesbauordnungen vorgesehenen Surrogate erfüllt ist.Die Prüfung der besonderen Sicherungspflichten für Bauträger:
Für Bauträger können in der Regel die folgenden Prüfungshandlungen durch uns vorgenommen werden: Einsichtnahme in Bauverträge, schriftliche Mitteilungen des Notars, Notarbestätigungen, Grundstückskaufverträge, Genehmigungen, Grundbuchauszüge, Empfangsbestätigungen, Erklärungen, Baugenehmigungen, Bautenstandsberichte, Baubücher, Abnahmeprotokolle, Ratenanforderungen und Zahlungsnachweise. (Für Baubetreuer gilt § 3 MaBV in der Regel nicht.)Der Wortlaut von § 3 MaBV:
1. der Vertrag zwischen dem Gewerbetreibenden und dem Auftraggeber rechtswirksam ist und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, diese Voraussetzungen durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt und dem Gewerbetreibenden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind,
2. zur Sicherung des Anspruchs des Auftraggebers auf Eigentumsübertragung oder Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts an dem Vertragsobjekt eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bezieht sich der Anspruch auf Wohnungs- oder Teileigentum oder ein Wohnungs- oder Teilerbbaurecht, so muss außerdem die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein,
3. die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert ist, und zwar auch für den Fall, daß das Bauvorhaben nicht vollendet wird,
4. die Baugenehmigung erteilt worden ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist,
a) von der zuständigen Behörde bestätigt worden ist, dass
aa) die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
bb) nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf, oder,
b) wenn eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen ist, von dem Gewerbetreibenden bestätigt worden ist, dass
aa) die Baugenehmigung als erteilt gilt oder
bb) nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf, und nach Eingang dieser Bestätigung beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen ist.
Die Freistellung nach Satz 1 Nr. 3 ist gesichert, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Auftraggeber. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Kreditgeber vorbehalten, an Stelle der Freistellung alle vom Auftraggeber vertragsgemäß im Rahmen des Absatzes 2 bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen. Die zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen einschließlich etwaiger Erklärungen nach Satz 3 müssen dem Auftraggeber ausgehändigt worden sein. Liegen sie bei Abschluss des notariellen Vertrages bereits vor, muss auf sie in dem Vertrag Bezug genommen sein; andernfalls muss der Vertrag einen ausdrücklichen Hinweis auf die Verpflichtung des Gewerbetreibenden zur Aushändigung der Erklärungen und deren notwendigen Inhalt enthalten.
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des Absatzes 1 die Vermögenswerte ferner in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden:
1. 30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll, nach Beginn der Erdarbeiten,
2. vom der restlichen Vertragssumme
– 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
– 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
– 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
– 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
– 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
– 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
– 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
– 3 vom Hundert für den Estrich,
– 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
– 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
– 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
– 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung.
Sofern einzelne der in Satz 2 Nr. 2 genannten Leistungen nicht anfallen, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Betrifft das Bauvorhaben einen Altbau, so gelten die Sätze 1 und 2 mit der Maßgabe entsprechend, dass der hiernach zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der Voraussetzungen des Absatzes 1 entgegengenommen werden kann.
(3) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a der Gewerbeordnung, sofern ein Nutzungsverhältnis begründet werden soll, Vermögenswerte des Auftraggebers zur Ausführung des Auftrages in Höhe von 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluß entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen; im übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 und Absatz 2 entsprechend.