§ 12 MaBV – Unzulässigkeit abweichender vertraglicher Vereinbarungen
Unzulässigkeit von vertraglichen Regelungen, die bestimmte Verpflichtungen des Bauträgers oder Baubetreuers einschränken
In § 12 MaBV wird klargestellt, dass die Verpflichtungen des Bauträgers oder Baubetreuers nach den §§ 2 bis 8 MaBV sowie die nach § 2 Abs. 1 MaBV zu sichernden Schadenersatzansprüche des Auftraggebers nicht durch vertragliche Regelungen ausgeschlossen oder beschränkt werden dürfen.
Konsequenzen, die sich aus einem verstoß gegen § 12 MaBV ergeben
In Bezug auf die Konsequenzen, die sich aus einem Verstoß gegen die Regelung des § 12 MaBV ergeben ist fraglich, ob es sich um eine öffentlich-rechtliche oder zivilrechtliche Norm handelt. Ob also ein Verstoß gegen sie nur als Ordnungswidrigkeit geahndet werden kann oder ob ein Verstoß zur Nichtigkeit des Vertrages führen kann. In seinem Urteil vom 22.3.2007 bestätigte der BGH die Ansicht, dass ein Verstoß gegen die Regelung des § 12 MaBV zur Nichtigkeit (§ 134 BGB) der entsprechenden Vertragsklausel führt. So führt der Verstoß gegen den Zahlungsplan nach § 3 Abs. 2 MaBV zur Nichtigkeit der gesamten Zahlungsvereinbarung. Die dadurch entstehende Vertragslücke wird durch die Regelung in § 641 Abs. 1 BGB gefüllt. Die Vergütung erfolgt demnach bei (Teil-) Abnahme. Ein Rückgriff auf die Regelungen nach § 3 Abs. 2 MaBV kommt nicht in frage, da es sich um keine Norm des Zivilrechts handelt. Daran ändern auch die Regelungen der Hausbauverordnung nichts.
Nach dem Urteil des BGH wurde mit § 650v BGB über Art. 244 EGBGB zu § 1 HausbauVO und §§ 3 und 7 MaBV eine zivilrechtliche Kette von Normen geschaffen. Es könnte daher die Ansicht vertreten werden, dass bei einer von § 3 Abs. 2 MaBV abweichenden Vereinbarung die bei einer Rate überhöhten Zahlungen der nachfolgenden Rate zugeschlagen werden kann. Der Vertrag bliebe damit insgesamt konform (vgl. Peter Marcks, MaBV-Kommentar).
Häufige Fragen zu § 12 MaBV – Unzulässigkeit abweichender vertraglicher Vereinbarungen
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Was verbietet § 12 MaBV konkret?
§ 12 MaBV untersagt vertragliche Regelungen, die die Pflichten des Bauträgers oder Baubetreuers aus den §§ 2 bis 8 MaBV einschränken oder ausschließen. Ebenfalls unzulässig ist die Beschränkung der nach § 2 Abs. 1 MaBV zu sichernden Schadensersatzansprüche des Auftraggebers.
Dürfen wir vom Zahlungsplan des § 3 MaBV abweichen (z. B. andere Reihenfolge oder höhere Raten)?
Abweichungen vom gesetzlichen Zahlungsplan sind regelmäßig unzulässig. Klauseln, die höhere oder anders gestaffelte Raten vorsehen, gelten typischerweise als unwirksam und werden in der Praxis beanstandet.
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Gilt § 12 MaBV auch für Individualvereinbarungen im Notarvertrag?
Ja. Auch Individualabreden dürfen die MaBV-Pflichten nicht umgehen. Selbst wenn der Erwerber zustimmt, bleiben Einschränkungen der Schutzvorgaben unzulässig und sind in der Regel unwirksam.
Welche Klauseltypen sind typischerweise problematisch nach § 12 MaBV?
Problematisch sind u. a. Klauseln, die:
– vom Zahlungsplan des § 3 MaBV abweichen,
– Auszahlungs- oder Sicherungspflichten lockern,
– Informations-, Nachweis- oder Kontrollrechte aus §§ 2–8 MaBV beschneiden,
– die Sicherstellung von Schadensersatzansprüchen nach § 2 Abs. 1 MaBV begrenzen.
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Welche Rechtsfolgen hat ein Verstoß gegen § 12 MaBV?
Abweichende Regelungen sind regelmäßig unwirksam; je nach Konstellation kann die gesamte Zahlungsvereinbarung betroffen sein. Zusätzlich drohen aufsichtsrechtliche Beanstandungen und Risiken im Rahmen der MaBV-Prüfung.
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Wortlaut des § 12 MaBV:
Der Gewerbetreibende darf seine Verpflichtungen nach den §§ 2 bis 8 sowie die nach § 2 Abs. 1 zu sichernden Schadensersatzansprüche des Auftraggebers durch vertragliche Vereinbarung weder ausschließen noch beschränken.