§ 4 MaBV – Die Verwendung von Vermögenswerten des Auftraggebers
Ziel der Regelung
§ 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV verpflichtet Bauträger und Baubetreuer, die Vermögenswerte der Auftraggeber ausschließlich für die Vorbereitung und Durchführung des konkreten Bauvorhabens zu verwenden. Die Gelder dürfen weder für andere Bauvorhaben noch für allgemeine Verwaltung, Vertrieb oder eine vorzeitige Gewinnentnahme eingesetzt werden. Die Vorschrift ergänzt damit die Sicherungsmaßnahmen der §§ 2 und 3 MaBV und soll Auftraggeber, Bauunternehmen und Handwerker vor Vermögensschäden und Schneeballsystemen schützen.
Die für Bauträger und Baubetreuer gemeinsam geltende Regelung des § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV
Kern der Vorschrift ist die objektbezogene Verwendungspflicht: Vermögenswerte des Auftraggebers dürfen nur für die Vorbereitung und Durchführung des jeweiligen Bauvorhabens eingesetzt werden. Um diese Zweckbindung anwenden zu können, muss zunächst klar sein, was als „Bauvorhaben“ gilt und was unter der "Vorbereitung und Durchführung" zu verstehen ist.
Das Bauvorhaben
Als Bauvorhaben gilt grundsätzlich das einzelne Gebäude. Dazu zählen z. B.:
- Einfamilienhäuser,
- Doppelhäuser / Zweifamilienhäuser,
- Mehrfamilienhäuser,
- sonstige Gebäude (bis hin zum Hochhaus).
Bei Einfamilienreihenhäusern gilt abweichend hiervon die gesamte Reihe als ein Bauvorhaben (gesetzliche Fiktion nur für § 4 MaBV). Für Mehrfamilienhaus-Reihen (Blockbebauungen) und für mehrere freistehende Gebäude gilt hingegen: Jeder Block bzw. jedes Gebäude ist ein eigenes Bauvorhaben – selbst wenn Planung, Finanzierung oder Vermarktung einheitlich erfolgen.
Innerhalb eines einzelnen Bauvorhabens dürfen Auftraggebermittel daher flexibel eingesetzt werden. So können z. B. Gelder des Erwerbers des „letzten Hauses“ einer Einfamilienhausreihe für bereits entstandene Kosten des ersten Hauses dieser Reihe verwendet werden. Eine projektübergreifende Querfinanzierung ist dagegen nicht zulässig.
Welche Kosten gehören zur Vorbereitung und Durchführung?
Auftraggebergelder dürfen nur für Kosten der Vorbereitung und Durchführung dieses Bauvorhabens verwendet werden. Dazu gehören insbesondere:
- Grundstückspreis einschließlich Erschließungskosten und öffentlich-rechtlicher Folgelasten,
- Honorare für Architekten und Ingenieure,
- projektbezogene Verwaltungsleistungen des Gewerbetreibenden,
- Herstellungskosten für Gebäude, Nebengebäude, Außenanlagen und Einrichtungen,
- Fremdleistungen von Bauunternehmen und Handwerkern,
- eigene Bauleistungen des Bauträgers (in Höhe des üblichen Entgelts),
- Grundstücke aus Eigenbestand (Anschaffungskosten oder – wenn höher – Verkehrswert).
Nicht zulässig ist insbesondere:
- die Finanzierung allgemeiner Verwaltung, Vertrieb und Marketing,
- die Finanzierung anderer Bauvorhaben,
- eine vorzeitige Gewinnentnahme, solange das Bauvorhaben noch nicht vollständig fertiggestellt ist und sämtliche Unternehmer- und Handwerkerrechnungen nicht bezahlt sind.
Die Gewinnentnahme durch den Bauträger, Dienstleistung des Baubetreuers
Aus der Zweckbindung in § 4 MaBV folgt, dass der Bauträger seinen Gewinn aus dem Bauvorhaben erst nach vollständiger Fertigstellung und Begleichung sämtlicher Handwerker- und Unternehmerrechnungen entnehmen darf. Erst dann steht fest, ob überhaupt ein Gewinn entstanden ist und in welcher Höhe. Bis dahin dürfen Auftraggebergelder nur zur Finanzierung der zulässigen Kosten herangezogen werden (Vorbereitung und Durchführung), nicht zur vorweggenommenen Gewinnrealisierung.
Beim Baubetreuer stellt sich dieses Problem in der Regel nicht in gleicher Weise. Er erhält für seine Tätigkeit eine eigenständige Vergütung als Dienstleister. Nur soweit er seinen Gewinn aus den überlassenen Vermögenswerten des Auftraggebers entnimmt oder ein Festpreis vereinbart ist, gelten die Grenzen der Gewinnentnahme entsprechend.
Die für den Baubetreuer geltende Regelung des § 4 Abs. 2 MaBV
Die besonderen Sicherungspflichten für Bauträger nach § 3 MaBV mit den Höchstgrenzen für die Annahme von Vermögenswerten gelten nicht für Baubetreuer. Bereitet ein Baubetreuer allerdings ein Bauvorhaben mit mehreren Auftraggebern vor und führt es durch, darf er die Vermögenswerte seiner Auftraggeber nur im Verhältnis der Kosten der einzelnen Einheiten zu den Gesamtkosten des Bauvorhabens verwenden. Dadurch werden Mittelverschiebungen zwischen einzelnen Auftraggebern innerhalb desselben Projekts verhindert. Erhält der Baubetreuer zur Ausführung seines Auftrags Vermögenswerte des Auftraggebers, unterliegt er zusätzlich der getrennten Vermögensverwaltung nach § 6 MaBV. Er hat diese Gelder von seinem eigenen Vermögen und dem Vermögen seiner sonstigen Auftraggeber getrennt zu verwalten und sie unverzüglich für Rechnung des jeweiligen Auftraggebers auf ein offengelegtes Sonderkonto bei einem Kreditinstitut einzuzahlen.
Verwendungsdokumentation nach § 10 Abs. 5 Nr. 5 MaBV, Verwendungsrechnung und Rechnungslegung nach § 8 MaBV
Die objektbezogene Verwendung der Vermögenswerte nach § 4 MaBV steht in engem Zusammenhang mit den Buchführungs- und Dokumentationspflichten nach § 10 MaBV . § 10 Abs. 5 Nr. 5 MaBV verlangt, dass die Verwendung der Vermögenswerte nach Tag und Höhe erfasst wird. Nur wenn Mittelabflüsse laufend vollständig und nachvollziehbar dokumentiert werden, lässt sich die objektbezogene Verwendung gegenüber Prüfer und Auftraggeber belegen.
Ergänzend sind die Pflichten zur Rechnungslegung nach § 8 MaBV zu beachten. Insbesondere bei fehlendem Festpreis muss der Bauträger in einem Verwendungsbericht transparent darstellen, wie die Gelder des Auftraggebers für das konkrete Bauvorhaben eingesetzt wurden.
In der Praxis empfiehlt sich für jedes Bauvorhaben eine eigene Projektgesellschaft (z. B. Projekt-KG) und ein Projekt- bzw. Auftraggebergeld-Eingangskonto. Bauabschnitte werden zunächst aus Kredit oder Eigenkapital vorfinanziert. Im Rahmen einer regelmäßigen Verwendungsrechnung (z. B. monatlich) werden dann die bis zum Stichtag entstandenen zulässigen Kosten der Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens ermittelt und die bislang bereits aus Auftraggebermitteln finanzierten Beträge gegenübergestellt.
Die Differenz aus (kumulierten zulässigen Kosten) minus (bisher verwendeten Auftraggebermitteln) ist der Maximalbetrag, den der Bauträger vom Auftraggebergeldkonto auf das Projekt- oder Kreditkonto umbuchen darf. Die Abbuchung sollte erst nach dieser Verwendungsrechnung erfolgen und kann anschließend zusammen mit der Dokumentation (z. B. in Excel oder einem Nebenbuch) dem Prüfer vorgelegt werden.
Wer den Aufwand einer monatlichen Verwendungsrechnung scheut, kann diese auch vierteljährlich oder halbjährlich durchführen. In diesem Fall fallen allerdings regelmäßig höhere Zinsaufwendungen an, weil der Bau länger überwiegend über Kredit finanziert wird und Guthabenzinsen auf dem Auftraggebergeldkonto in der Regel niedriger sind.
Häufige Fragen zu § 4 MaBV – Verwendung von Vermögenswerten
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Was regelt § 4 MaBV zur Verwendung von Vermögenswerten?
§ 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV verpflichtet Bauträger und Baubetreuer, die Vermögenswerte des Auftraggebers ausschließlich für die Vorbereitung und Durchführung des konkreten Bauvorhabens zu verwenden. Die Verwendung muss objektbezogen, nachvollziehbar und belegbar sein; eine Nutzung für andere Bauvorhaben, allgemeine Verwaltung oder vorzeitige Gewinnentnahme ist ausgeschlossen.
Unter welchen Voraussetzungen sind Auszahlungen oder Verwendungen zulässig?
Auszahlungen sind zulässig, wenn die vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen (insbesondere die Zahlungsvoraussetzungen nach § 3 MaBV) erfüllt sind und die Mittel objektbezogen für zulässige Kosten des Bauvorhabens eingesetzt werden. In der Verwendungsrechnung muss erkennbar sein, dass die bis dahin entnommenen Auftraggebergelder die kumulierten zulässigen Kosten nicht übersteigen.
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Wie ist die Verwendung zu dokumentieren und nachzuweisen?
Die Verwendung ist taggenau und betragsgenau zu dokumentieren (Datum, Betrag, Zweck, Bauvorhaben, Auftraggeber). Grundlage sind die Buchführungspflichten nach § 10 MaBV sowie – bei fehlendem Festpreis – ein Verwendungsbericht nach § 8 MaBV. Die Nachvollziehbarkeit muss sich aus der Dokumentation ohne weitere Ermittlungen ergeben.
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Dürfen Vermögenswerte für andere Projekte oder allgemeine Kosten verwendet werden?
Nein. Eine Querfinanzierung anderer Projekte, allgemeine Overheads (z. B. Verwaltung, Marketing, Vertrieb) oder private Zwecke sind unzulässig. Auftraggebergelder dürfen ausschließlich für das Bauvorhaben verwendet werden, auf das sich der jeweilige Auftrag bezieht.
Welche Folgen haben Verstöße gegen § 4 MaBV?
Verstöße führen regelmäßig zu Beanstandungen im MaBV-Prüfungsbericht und können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Zudem drohen aufsichtsrechtliche Maßnahmen der Behörde sowie Reputationsschäden gegenüber Finanzierern und Erwerbern.
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Wortlaut des § 4 MaBV:
(2) Der Gewerbetreibende darf in den Fällen des § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe b der Gewerbeordnung, in denen er das Bauvorhaben für mehrere Auftraggeber vorbereitet und durchführt, die Vermögenswerte der Auftraggeber nur im Verhältnis der Kosten der einzelnen Einheiten zu den Gesamtkosten des Bauvorhabens verwenden.