MaBV-Fachwissen · Bauträger & Baubetreuer
§ 4 MaBV: Verwendung von Vermögenswerten
Gelder Ihrer Auftraggeber sind an das jeweilige Bauvorhaben gebunden. § 4 MaBV regelt, wofür Bauträger und Baubetreuer diese Mittel einsetzen dürfen – und welche Verwendungen ausgeschlossen sind.
Entscheidend sind drei Fragen: Welchem Bauvorhaben gehören die Mittel? Dient die Ausgabe dessen Vorbereitung oder Durchführung? Lässt sich die Verwendung nachvollziehbar belegen?
Die folgenden Erläuterungen betreffen den Regelfall ohne wirksame Freistellung nach § 7 MaBV. Die Ausnahmen werden weiter unten erläutert.
Was verlangt die objektbezogene Mittelverwendung?
Nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV dürfen Bauträger und Baubetreuer Vermögenswerte ihrer Auftraggeber nur zur Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens verwenden, auf das sich der Auftrag bezieht.
Die Vorschrift erfasst sowohl bereits erhaltene Vermögenswerte als auch solche, zu deren Verwendung der Gewerbetreibende ermächtigt wurde. Ein Zahlungseingang auf dem eigenen Konto ist daher nicht in jedem Fall Voraussetzung.
Zahlungseingang und Mittelverwendung getrennt beurteilen
§ 3 MaBV regelt für Bauträger insbesondere, wann und in welchem Umfang sie Auftraggebergelder entgegennehmen dürfen. § 4 MaBV regelt anschließend deren zulässige Verwendung. Eine ordnungsgemäß fällige Rate ist deshalb nicht automatisch frei verfügbare Unternehmensliquidität.
Was gilt nach § 4 MaBV als Bauvorhaben?
Das Gesetz stellt auf das einzelne Gebäude ab. Für Einfamilienreihenhäuser gilt die einzelne Reihe als Bauvorhaben. Eine gemeinsame Projektbezeichnung oder Finanzierung erweitert diese Grenze nicht.
Mehrfamilienhaus
Ein Gebäude mit mehreren Eigentumswohnungen ist grundsätzlich ein Bauvorhaben. Die Mittelverwendung nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV ist damit gebäudebezogen. Für Baubetreuer gilt zusätzlich die besondere Verteilungsregel des Absatzes 2.
Einfamilienhausreihe
Bei Einfamilienreihenhäusern bildet die einzelne Reihe ein Bauvorhaben. Diese Sonderregel lässt sich nicht ohne Weiteres auf Reihen aus Zwei- oder Mehrfamilienhäusern übertragen.
Mehrere freistehende Gebäude
Jedes Gebäude bildet ein eigenes Bauvorhaben – auch auf demselben Grundstück und bei gemeinsamer Planung, Finanzierung oder Projektgesellschaft.
Gemeinsam anfallende Kosten
Betreffen Leistungen mehrere Bauvorhaben, empfiehlt sich eine sachgerechte, belegte Aufteilung. Eine Sammelrechnung allein rechtfertigt keine Finanzierung fremder Gebäude aus den Geldern eines Auftraggebers.
Der gesetzliche Begriff „Bauvorhaben“ beschreibt die Grenze der Mittelverwendung. Er ist nicht automatisch mit der einzelnen Wohnung, dem Kaufvertrag oder einer Einheit zur Berechnung des Prüfungshonorars gleichzusetzen.
Welche Kosten dürfen aus Auftraggebergeldern bezahlt werden?
Maßgeblich ist der tatsächliche Verwendungszweck. Eine Buchung auf einer Projektkostenstelle oder die steuerliche Behandlung einer Ausgabe genügt für sich genommen nicht.
Typische Kosten des Bauvorhabens
- Grundstückskosten einschließlich zugehöriger Erschließungskosten und öffentlich-rechtlicher Folgelasten.
- Architekten- und Ingenieurleistungen für das betreffende Bauvorhaben.
- Bauleistungen und Material für das Gebäude.
- Leistungen für zugehörige Nebengebäude, Außenanlagen und Einrichtungen.
Voraussetzung bleibt die sachliche und betragsmäßige Zuordnung zum jeweiligen Bauvorhaben.
Keine freie Finanzierung anderer Zwecke
- Auftraggebergelder dürfen nicht zur Finanzierung anderer Bauvorhaben eingesetzt werden.
- Private Ausgaben und projektfremde Unternehmensverbindlichkeiten sind keine Kosten des Bauvorhabens.
- Allgemeine Verwaltungskosten werden durch eine interne Umlage nicht automatisch zulässig.
- Reine Verkaufs- und Vermarktungsprovisionen sind besonders kritisch; hierzu liegt eine Entscheidung des OLG Dresden vor.
Rechtsprechung zu Vertriebsprovisionen
Das OLG Dresden, Urteil vom 21. Mai 2025 – 22 U 195/25, wertete in einem Arrestverfahren die Weiterleitung von Erwerbergeldern als reine Verkaufs- bzw. Vermarktungsprovisionen als Verstoß gegen § 4 MaBV. Die steuerliche Einordnung von Kosten rechtfertigt danach nicht automatisch deren Finanzierung aus zweckgebundenen Erwerbergeldern.
Eigenleistungen, Verwaltung und Vorfinanzierung
Bei eigenen Bauleistungen, Grundstücken aus dem Eigenbestand, projektbezogenen Verwaltungsleistungen und der Ablösung einer Vorfinanzierung sind Leistungsinhalt, Bewertungsgrundlage und Projektbezug gesondert zu prüfen.
Eine pauschale Umlage oder die Bezeichnung „Erstattung“ genügt dafür nicht. Insbesondere muss erkennbar bleiben, welche konkreten Kosten bereits aus welchen Mitteln gedeckt wurden. Eine doppelte Berücksichtigung ist zu vermeiden.
Wann darf Gewinn entnommen werden?
Ein Kontoguthaben oder eine kalkulierte Marge belegt noch keinen frei verfügbaren Gewinn. Der genaue Zeitpunkt zulässiger Gewinnentnahmen wird in der Fachliteratur unterschiedlich beurteilt.
Für eine vorsichtige Gestaltung empfiehlt sich: Gewinnentnahmen erst nach Fertigstellung, belastbarer Endabrechnung und Klärung der noch offenen Unternehmer- und Handwerkerrechnungen vornehmen. Frühere Entnahmen sollten anhand des konkreten Sachverhalts rechtlich geprüft werden.
Diese Empfehlung ist kein im Wortlaut des § 4 MaBV festgelegter Stichtag. Eine schematische Freigabe allein anhand des Bankguthabens oder einer einzelnen Kaufpreisrate greift zu kurz.
Zusätzliche Regel für Baubetreuer mit mehreren Auftraggebern
Bereitet ein Baubetreuer ein Bauvorhaben für mehrere Auftraggeber vor und führt es durch, greift § 4 Abs. 2 MaBV: Die Vermögenswerte dürfen nur im Verhältnis der Kosten der einzelnen Einheiten zu den Gesamtkosten des Bauvorhabens verwendet werden.
Die bloße Zugehörigkeit zum selben Gebäude genügt hier also nicht. Auch die Kostenanteile der einzelnen Auftraggeber müssen berücksichtigt werden. Maßgeblich ist das gesetzliche Kostenverhältnis, nicht allein die Höhe oder Reihenfolge der eingegangenen Zahlungen.
Für die Dokumentation
Eine nachvollziehbare Kostenaufteilung und die Zuordnung der Mittelverwendung zu den einzelnen Auftraggebern sind hier besonders wichtig. Das eigene Baubetreuungshonorar sollte von den zur Abwicklung des Bauvorhabens verwalteten Geldern klar unterscheidbar sein.
Sonderkonto, Festpreis und Ausnahmen richtig unterscheiden
§ 6 MaBV: Verwaltung der Gelder
Die getrennte Vermögensverwaltung betrifft die Konten- und Vermögensorganisation. Für vertragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 oder 3 MaBV geleistete Zahlungen besteht eine Ausnahme.
Diese Ausnahme beseitigt für sich genommen nicht die Zweckbindung nach § 4 MaBV.
§ 8 MaBV: Rechnungslegung
Ein Festpreis kann die Rechnungslegung gegenüber dem Auftraggeber entfallen lassen, soweit die Voraussetzungen des § 8 Abs. 2 MaBV vorliegen.
Damit entfallen weder die Mittelverwendungsbindung nach § 4 noch die Aufzeichnungspflichten nach § 10 MaBV.
§ 7 MaBV kann auch von § 4 freistellen
Eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Sicherheit nach § 7 Abs. 1 MaBV kann eine Freistellung von den dort genannten Pflichten bewirken. Für bestimmte Auftraggeber kommt außerdem ein Verzicht in gesonderter Urkunde nach § 7 Abs. 2 MaBV in Betracht.
Ob eine Freistellung besteht, hängt von den konkreten Voraussetzungen und ihrem Umfang ab. Eine beliebige Bürgschaft oder eine allgemeine Zustimmung des Erwerbers reicht dafür nicht.
Mittelverwendung dokumentieren und abstimmen
§ 10 Abs. 5 Nr. 5 MaBV verlangt Aufzeichnungen über die Verwendung nach Tag und Höhe. Die Aufzeichnungen sind nach § 10 Abs. 1 MaBV unverzüglich vorzunehmen; Unterlagen und Belege sind übersichtlich zu sammeln.
Für eine gut prüfbare Dokumentation empfiehlt sich zusätzlich eine eindeutige Verbindung zwischen Zahlung, Beleg und Bauvorhaben:
- Bauvorhaben abgrenzen: Gebäude bzw. Einfamilienhausreihe eindeutig bezeichnen.
- Eingänge zuordnen: Auftraggeber, Vertrag, Zahlungstag und Betrag nachvollziehbar erfassen.
- Verwendungen belegen: Zahlungstag, Betrag, Empfänger, Leistungsinhalt und zugehörige Rechnung miteinander verknüpfen.
- Gemeinsame Kosten aufteilen: Verteilungsschlüssel und dessen sachliche Grundlage dokumentieren.
- Umbuchungen erklären: Auch Transfers auf eigene Konten oder an verbundene Unternehmen mit dem tatsächlichen Verwendungszweck abgleichen.
- Projektübersicht abstimmen: Buchführung, Bankbewegungen und Belege regelmäßig zusammenführen.
Verwendungsrechnung als Arbeitsmittel
Eine fortlaufende Verwendungsrechnung kann die Kontrolle erleichtern. § 4 MaBV schreibt aber weder eine bestimmte Excel-Vorlage noch einen monatlichen, vierteljährlichen oder halbjährlichen Abrechnungsturnus vor.
Die unverzügliche Aufzeichnung nach § 10 MaBV bleibt davon unberührt. Eine erst später erstellte Übersicht macht eine zuvor unzulässige Verwendung nicht nachträglich zulässig.
Was wird bei der MaBV-Prüfung untersucht?
Bei der Prüfung nach § 16 MaBV gehört die Einhaltung des § 4 zum gesetzlichen Prüfungsgegenstand, soweit die Vorschrift im konkreten Fall anwendbar ist.
Je nach Sachverhalt werden insbesondere die Abgrenzung der Bauvorhaben, die tatsächlichen Geldflüsse, die zugehörigen Rechnungen und Verträge sowie in Anspruch genommene Ausnahmen untersucht. Bei Baubetreuern mit mehreren Auftraggebern kommt die Kostenverteilung nach § 4 Abs. 2 MaBV hinzu.
Ein Projektkonto oder eine Kostenstelle allein belegt die ordnungsgemäße Mittelverwendung noch nicht. Entscheidend ist, ob die tatsächlichen Zahlungen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und nachvollzogen werden können.
Festgestellte Verstöße sind im Prüfungsvermerk aufzuzeigen. Eine unzulässige Mittelverwendung kann außerdem nach § 18 Abs. 1 Nr. 4 MaBV als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Häufige Fragen zu § 4 MaBV
Darf ich Gelder vorübergehend für ein anderes Bauvorhaben verwenden?
Im Regelfall ohne wirksame Freistellung nach § 7 MaBV ist das unzulässig. Auch eine geplante spätere Rückzahlung hebt die Bindung an das ursprüngliche Bauvorhaben nicht auf.
Muss für jedes Bauvorhaben eine eigene Gesellschaft gegründet werden?
Nein. § 4 MaBV schreibt keine eigene Projektgesellschaft vor. Eine solche Gesellschaft ersetzt auch nicht die Prüfung der Mittelverwendung. Werden mehrere Gebäude in derselben Gesellschaft errichtet, sind die gesetzlichen Grenzen der einzelnen Bauvorhaben weiterhin zu beachten.
Ist eine Überweisung auf das eigene Geschäftskonto bereits zulässig, wenn die Rate fällig war?
Die Fälligkeit der Rate beantwortet diese Frage nicht. Zu beurteilen sind die tatsächliche Verwendung nach § 4 MaBV, die gegebenenfalls bestehende Pflicht zur getrennten Verwaltung nach § 6 MaBV und mögliche Ausnahmen. Die bloße Kontobezeichnung entscheidet nicht über die Zulässigkeit.
Reicht eine vom Steuerberater erstellte Projektbuchhaltung?
Sie kann eine wichtige Grundlage liefern. Zusätzlich müssen die tatsächlichen Zahlungswege und die Zuordnung der Kosten nach MaBV nachvollziehbar sein. Eine steuerlich zutreffende Buchung beantwortet nicht automatisch die Frage, ob die Ausgabe aus zweckgebundenen Auftraggebergeldern bezahlt werden durfte.
Gilt § 4 MaBV auch bei einem Festpreis?
Ja, ein Festpreis allein hebt die Zweckbindung nicht auf. Die Festpreisregelung in § 8 Abs. 2 MaBV betrifft die Rechnungslegung gegenüber dem Auftraggeber. Eine Freistellung von § 4 muss sich aus einer gesondert anwendbaren Ausnahme ergeben.
MaBV-Prüfung bundesweit
Ist Ihre Mittelverwendung nachvollziehbar dokumentiert?
Wir prüfen Bauträger und Baubetreuer nach § 16 MaBV. Mit digitalem Unterlagenaustausch, strukturierten Rückfragen und persönlichem Ansprechpartner begleiten wir Sie durch die Prüfung.
Ihre vorhandene Buchführung und die Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater bilden dabei eine wichtige Grundlage.