Bauträger – Schritt 3: Projektrisiken & Geschäftsführerhaftung | mabvprüfung.de

Schritt 3 • Projektrisiken & Geschäftsführerhaftung

Die 4 Projektrisiken des Bauträgers – plus Geschäftsführerhaftung

Wir strukturieren Risiken entlang der Projektlogik (I Erwerb · II Planung · III Fertigstellung/Kosten · IV Vermarktung), verankern MaBV-Kontrollen und richten ein Frühwarnsystem ein. Für die Geschäftsführung bieten wir einen IDW S 11-Indikatorencheck an; für das Projekt-Risikomanagement setzen wir auf IDW PS 981 (Readiness/Prüfung) – jeweils ohne Rechtsberatung. Für den Vermögensschutz der natürlichen Person verweisen wir auf unseren Asset-Protection-Leitfaden.

30-Min-Risiko-Audit anfragen Pakete & Ergebnisse

I–IV Projektrisiken mit MaBV-Bezug & Kontrollen

Erwerbsrisiken (Grundstück/Ankauf)

Kaufpreismechanik vs. Finanzierungslogik (Auszahlungsbedingungen, Covenants)
Fristen/Conditions (Baugenehmigung, Teilung, Wegerechte, Altlasten)
Vorleistungen & Zahlungen vor Sicherung/Nachweis (MaBV §§ 2–4)

Kontrollen: Zahlungsfreigabe nur gegen Nachweis (Checkliste), Bank-Voraussetzungen als To-do-Liste, Treuhand/Bank-Route dokumentieren.

Planungsrisiken

Genehmigungsrisiko, Planänderungen, Nachträge (Kosten/Termine)
Leistungsbeschreibung vs. Vermarktung (Informationspflichten § 11 MaBV)
Planungsstand als Trigger im 7-Raten-Zahlungsplan (MaBV § 3)

Kontrollen: Änderungsmanagement, Abgleich Prospekt/Vertrag/Leistungsbeschreibung, Nachweis-Matrix je Rate (wer stellt was aus?).

III

Fertigstellungs- & Kostenrisiken

Kostensteigerungen, Lieferengpässe, Subunternehmer-Leistung
USt-Fehler bei Anzahlungen/Teilleistungen/§ 13b
Getrennte Vermögensverwaltung/Buchführung (§§ 6, 8, 10, 14 MaBV)

Kontrollen: Kosten-/Soll-Ist-Tracking, Payment-Gate pro Meilenstein, Vier-Augen in der Belegkette, Rechnungs-Quick-Review vor Serienversand.

Vermarktungsrisiken

Abverkauf vs. Plan, Preis-/Zinsänderungen, Käuferfinanzierungen
Prospekt-/Werbungsangaben (MaBV § 11) – Haftungsgefahr
Übergabe/Abnahme/Mängel – Auswirkungen auf Cash & Haftung

Kontrollen: Vertriebs-KPI (Reservierungen/Optionen/Finanzierungszusagen), standardisierte Käufer-/Bank-Pakete, dokumentierte Abnahmen.

IDW PS 981 für Projektrisiken: Wir beurteilen das Risikomanagementsystem (RMS) entlang der drei Prüfungsdimensionen Angemessenheit (Design), Implementierung und Wirksamkeit (Betrieb). Elemente u. a.: Risikostrategie/-appetit, Identifikation & Bewertung (inkl. Szenarien/Stresstest), Steuerung/Limitierung, Kommunikation/Reporting sowie Überwachung/Verbesserung. Ergebnis: Readiness-Bericht oder Assurance-Bericht nach PS 981.

Geschäftsführerhaftung – Pflichten & Schutzmaßnahmen (IDW S 11)

Organpflichten in Stressphasen

Fortlaufende Liquiditätsbeobachtung & Dokumentation (Tages-/Wochenradar)
Keine verbotenen Zahlungen nach Eintritt der Insolvenzreife
Rechtzeitige Prüfung einer möglichen Antragspflicht (mit Kanzlei)
Saubere Kommunikation mit Bank/Käufern (Nachweiskette, Meilensteine)

Prävention & persönlicher Vermögensschutz

Payment-Gate: Freigabe nur gegen dokumentierte Nachweise
IKS: Rollen/Vollmachten, Vier-Augen-Prinzip, Doku-Pfad
Strategien zum Vermögensschutz der natürlichen Person: Asset-Protection-Service

Wir liefern Zahlen-/Prozesssicht; Rechtsakte/Anträge koordiniert Ihre Kanzlei.

IDW S 11-Indikatorencheck: betriebswirtschaftliche Screens zu Zahlungsunfähigkeit, drohender Zahlungsunfähigkeit und Überschuldung (Liquidität kurzfristig, 12-Monats-Planung, Vermögenslage mit Fortführungsprognose). Ergebnis: Ampelbericht + Dokumentation der Annahmen – Rechtsbeurteilung und ggf. Antragstellung erfolgen über Ihre Kanzlei.

IDW PS 981 – Risikomanagementsystem für Bauträger

Readiness (Vorprüfung)

Gap-Analyse gegen PS 981-Anforderungen
Rollen, Policies, Risk Appetite definieren
Risk-Inventory & Bewertung (inkl. Szenarien)

Implementierung

Prozesse/Kontrollen für I–IV Projektrisiken
Reporting (Ampeln, Limits, Meilensteine)
Verzahnung mit MaBV-/Bank-Nachweisen

Assurance (Prüfung)

Prüfung Angemessenheit/Implementierung
Prüfung Wirksamkeit (Betriebszeitraum)
Bericht nach IDW PS 981

Pakete & Ergebnisse

Quick Scan

Top-Risiken je Phase (I–IV)
MaBV-Ablauf-Check (AUP)
Liquiditätsradar (4-Wochen-Sicht)

ab 1.900 € zzgl. USt

Risk Audit + IDW S 11

Alles aus Quick Scan
IDW S 11-Indikatorencheck (Screens)
Ampelbericht & Maßnahmenplan

ab 3.900 € zzgl. USt

PS 981 Readiness

Gap-Analyse gegen IDW PS 981
RMS-Design & Implementierungsfahrplan
Template-Set (Policy, Register, Reporting)

ab 5.900 € zzgl. USt

PS 981 Assurance

Prüfung Angemessenheit/Implementierung
optional: Wirksamkeitsprüfung (Zeitraum)
Bericht nach IDW PS 981

auf Anfrage

Preisrahmen indikativ; Finalisierung nach Sichtung von Struktur & Projektgröße.

FAQ – Risiken & Standards

Bewertet ihr die Insolvenzreife rechtsverbindlich?

Nein. Wir liefern einen betriebswirtschaftlichen Indikatorencheck nach IDW S 11 und dokumentieren Annahmen/Pläne. Die rechtliche Würdigung/Antragspflicht erfolgt durch Ihre Kanzlei.

Was umfasst eine PS 981-Prüfung?

Beurteilung des Risikomanagementsystems hinsichtlich Angemessenheit (Design), Implementierung und – bei Bedarf – Wirksamkeit (Betrieb). Grundlage: IDW PS 981.

Wie schützt sich die Geschäftsführung persönlich?

Durch dokumentierte Überwachung (Liquidität/Plan), klare Payment-Gates, rechtzeitige Kanzlei-Einbindung und strukturierten Vermögensschutz: Asset-Protection-Service.

Welche Unterlagen braucht ihr?

OP-Listen, Zahlungsplan & Nachweise, Bank-Covenants, Liquiditätsplan (12M), Bau-/Leistungsbeschreibung, Vertriebsstand, Vertragsverzeichnis, Organbeschlüsse.

Weiter im Lifecycle

Schritt 1: Gründung & Start Schritt 2: Durchführung – FiBu, Jahresabschluss, Steuern Schritt 4: Ende Bauträger – Verkauf, Bewertung, Liquidation

30-Min-Risiko-Audit anfragen

Downloads

Arbeitsunterlagen zur internen Vorbereitung.