MaBV-Fachthemen · Vertragsgestaltung
§ 12 MaBV: Welche Vereinbarungen sind unzulässig?
Die Schutzpflichten der MaBV lassen sich nicht beliebig vertraglich abbedingen. § 12 MaBV verbietet es, die Verpflichtungen aus §§ 2 bis 8 sowie die nach § 2 Abs. 1 zu sichernden Schadensersatzansprüche des Auftraggebers durch Vereinbarungen auszuschließen oder einzuschränken.
Für Bauträger und Baubetreuer betrifft das insbesondere Zahlungspläne, Sicherheiten und den Umgang mit Auftraggebergeldern. Gesetzlich vorgesehene Ausnahmen bleiben möglich – wenn ihre Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.
Was schützt § 12 MaBV?
Pflichten aus §§ 2 bis 8 MaBV
Geschützt sind die jeweils anwendbaren Vorgaben zu Sicherheiten, Geldannahme, Mittelverwendung, Hilfspersonal, getrennter Vermögensverwaltung und Rechnungslegung. Auch die Voraussetzungen einer Ausnahme nach § 7 MaBV dürfen nicht einfach vertraglich abgeschwächt werden.
Welche Pflichten konkret gelten, hängt von der Tätigkeit und dem gewählten Sicherungsmodell ab.
Bestimmte Schadensersatzansprüche
§ 12 erfasst außerdem die nach § 2 Abs. 1 MaBV abzusichernden Ansprüche: Schäden aus vorsätzlichen unerlaubten Handlungen, die sich gegen die erfassten Vermögenswerte des Auftraggebers richten.
Ein vertraglicher Haftungsausschluss oder eine Begrenzung dieser Ansprüche lässt sich nicht mit der Zustimmung des Auftraggebers rechtfertigen.
Auch im Notarvertrag: Das Verbot gilt sowohl für vorformulierte Klauseln als auch für individuell ausgehandelte Abreden. Eine notarielle Beurkundung macht eine inhaltlich unzulässige Vereinbarung nicht zulässig.
Typische problematische Vereinbarungen
Die folgenden Beispiele zeigen häufige Konflikte mit den Schutzvorschriften. Maßgeblich bleiben der vollständige Vertrag und die im Einzelfall anwendbaren Vorschriften.
| Vertragliche Regelung | Warum sie problematisch ist |
|---|---|
| Erste Rate allein aufgrund der Vertragsunterzeichnung | Beim Bauträgermodell nach § 3 Abs. 1 und 2 reicht die Unterschrift nicht aus. Die Sicherungsvoraussetzungen und der erforderliche Bautenstand müssen vorliegen. |
| Höhere Vorauszahlungen als nach dem Bautenstand zulässig | Ein Zahlungsplan darf den Erwerber nicht zu Zahlungen verpflichten, die den Rahmen des § 3 Abs. 2 zu seinem Nachteil überschreiten. |
| Freie Verwendung von Auftraggebergeldern für andere Projekte | Soweit § 4 MaBV anwendbar ist, kann seine Zweckbindung nicht durch eine allgemeine Zustimmung des Auftraggebers aufgehoben werden. |
| Verzicht auf erforderliche Sicherheiten oder vorzeitige Freigabe | Gesetzlich erforderlicher Sicherungsumfang und vorgeschriebene Sicherungsdauer dürfen nicht durch eine gewöhnliche Vertragsklausel verkürzt werden. |
Die einzelnen Voraussetzungen erläutern unsere Fachseiten zu § 3 MaBV und zur Verwendung von Vermögenswerten nach § 4 MaBV.
Welche Gestaltungen bleiben zulässig?
Zahlungspläne innerhalb des gesetzlichen Rahmens
§ 3 Abs. 2 MaBV schreibt keinen einzigen starren Musterzahlungsplan vor. Die vorgesehenen Teilbeträge können entsprechend dem Bauablauf zu höchstens sieben Raten zusammengefasst werden. Auch spätere Zahlungstermine zugunsten des Erwerbers sind möglich.
Das Kammergericht hat mit Urteil vom 20. Mai 2025 – 21 U 73/24 einen flexiblen Zahlungsplan anerkannt: Die endgültige Bündelung der Teilbeträge musste im entschiedenen Fall nicht bereits im Vertrag feststehen. Die gesetzlichen Grenzen und die Begrenzung auf sieben Raten blieben bestehen.
Ausnahmen nach § 7 MaBV
Eine ordnungsgemäße Sicherheit nach § 7 Abs. 1 kann von den dort bezeichneten Pflichten freistellen. Dazu müssen insbesondere Sicherungsumfang, Urkundenübergabe und Sicherungsdauer stimmen.
§ 7 Abs. 2 ermöglicht unter besonderen Voraussetzungen einen Verzicht bestimmter öffentlich-rechtlicher Auftraggeber und eingetragener Kaufleute in gesonderter Urkunde. Eine allgemeine Verzichtsklausel für jeden gewerblichen Erwerber genügt dafür nicht.
Ausnahmen von der Rechnungslegung nach § 8 Abs. 2
Die Rechnungslegungspflicht entfällt, soweit der Auftraggeber nach Beendigung des Auftrags schriftlich darauf verzichtet oder der Gewerbetreibende mit den Auftraggebergeldern eine Leistung zu einem Festpreis zu erbringen hat.
Ein bereits bei Vertragsschluss erklärter Verzicht erfüllt die erste Alternative nicht. Die Festpreisregelung betrifft die Rechnungslegung nach § 8; sie hebt andere MaBV-Pflichten nicht pauschal auf.
Zahlungen entgegennehmen und Zahlungen verlangen
Die MaBV regelt, unter welchen Voraussetzungen der Gewerbetreibende Vermögenswerte annehmen oder verwenden darf. Der Anspruch auf Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag setzt zusätzlich eine wirksame Vereinbarung nach § 650v BGB in Verbindung mit § 1 AbschlagsV voraus. Auch bei einer Absicherung nach § 7 MaBV entsteht ein Zahlungsanspruch nicht allein durch die Stellung einer Bürgschaft.
Welche Folgen haben unzulässige Vereinbarungen?
Ein unwirksamer Zahlungsplan kann vollständig entfallen
Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Abweichung von § 3 Abs. 2 zulasten des Erwerbers die gesamte Zahlungsvereinbarung nach § 12 MaBV in Verbindung mit § 134 BGB nichtig machen. Das bedeutet nicht automatisch die Nichtigkeit des gesamten Bauträgervertrags.
Im Urteil vom 22. März 2007 – VII ZR 268/05 hat der BGH klargestellt: An die Stelle des nichtigen Zahlungsplans tritt als Ersatzregelung § 641 Abs. 1 BGB mit der grundsätzlich an die Abnahme anknüpfenden Fälligkeit. Es entsteht nicht automatisch ein neuer Zahlungsplan nach § 3 Abs. 2 MaBV.
§ 650v BGB heilt einen fehlerhaften Zahlungsplan nicht automatisch
Das Kammergericht bestätigt im Urteil vom 20. Mai 2025 – 21 U 73/24, dass auch für Verträge nach dem 31. Dezember 2017 eine unwirksame Ratenvereinbarung keinen gesetzlichen Ersatzanspruch auf Abschlagszahlungen eröffnet.
Für die Praxis: Eine überhöhte Rate lässt sich nicht ohne Weiteres dadurch rechtlich retten, dass der übersteigende Betrag rechnerisch einer späteren Rate zugeordnet wird. Die Wirksamkeit des Zahlungsplans und eine etwaige Neuregelung müssen gesondert beurteilt werden.
Bereits geleistete Zahlungen und weitere Folgen
Ein unwirksamer Zahlungsplan bedeutet nicht, dass sämtliche gezahlten Beträge automatisch zurückzuzahlen sind. Nach dem BGH hängt die Rückforderung unter anderem davon ab, ob der durch die MaBV bezweckte Schutz im konkreten Fall bereits verwirklicht ist.
Davon zu unterscheiden sind tatsächliche Verstöße, etwa eine unzulässige Geldannahme nach § 3. Diese können einen Bußgeldtatbestand nach § 18 MaBV erfüllen. Die zivilrechtliche Unwirksamkeit einer Klausel und eine Ordnungswidrigkeit sind jeweils gesondert zu prüfen.
Was bedeutet § 12 für die MaBV-Prüfung?
Die Prüfung nach § 16 MaBV umfasst die Einhaltung der jeweils einschlägigen Pflichten aus §§ 2 bis 14. Dazu gehört die Beurteilung von Vereinbarungen, die den Schutz des Auftraggebers einschränken könnten. Entscheidend sind sowohl die Vertragsunterlagen als auch deren tatsächliche Umsetzung.
Relevante Unterlagen
- Verträge einschließlich Zahlungsplänen und Anlagen
- Nachträge, Nebenabreden und ergänzende Vereinbarungen
- Bürgschaften, Freigaben und gegebenenfalls Verzichtserklärungen
- Zahlungsanforderungen, Zahlungseingänge und Bautenstandsnachweise
Fragen im Rahmen der Prüfung
- Welche Schutzpflichten gelten für den jeweiligen Auftrag?
- Schränken Vereinbarungen diese Pflichten unzulässig ein?
- Sind beanspruchte Ausnahmen vollständig nachgewiesen?
- Entsprechen die tatsächlichen Abläufe dem zulässigen Rahmen?
Feststellungen bleiben nachvollziehbar: Werden Verstöße festgestellt, sind sie nach § 16 MaBV im Prüfungsvermerk aufzuzeigen. Eine später korrigierte Vertragsfassung beseitigt einen bereits verwirklichten Verstoß nicht rückwirkend.
Häufige Fragen zu § 12 MaBV
Gilt § 12 MaBV auch zwischen Unternehmen?
Ja. Die Vorschrift ist nicht auf Verbraucherverträge beschränkt. Für einen Verzicht nach § 7 Abs. 2 müssen die dort genannten Voraussetzungen erfüllt sein. Die Bezeichnung des Erwerbers als Unternehmer reicht nicht aus.
Darf der Erwerber freiwillig früher zahlen?
Seine Bereitschaft zur Vorauszahlung ersetzt die gesetzlichen Voraussetzungen nicht. Soweit § 3 MaBV gilt, richtet sich dessen Annahmeverbot an den Bauträger. Vor der Entgegennahme ist deshalb zu klären, ob die Zahlung zulässig ist oder eine wirksame Ausnahme nach § 7 greift.
Ist jede unwirksame Vertragsklausel zugleich ein Verstoß gegen § 12?
Nein. § 12 hat einen bestimmten Schutzbereich. Daneben können Klauseln aus anderen Gründen unwirksam sein, etwa wegen unangemessener Benachteiligung oder mangelnder Transparenz nach § 307 BGB. Die Prüfung des § 12 ersetzt daher keine vollständige zivilrechtliche Vertragsprüfung.
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