MaBV-Fachwissen · Sicherung von Käuferzahlungen
§ 3 MaBV: Sicherungspflichten für Bauträger
Wann darf ein Bauträger Zahlungen seiner Erwerber entgegennehmen? § 3 MaBV verbindet die rechtliche Absicherung des Erwerbs mit dem tatsächlichen Baufortschritt.
Im Regelfall müssen zwei Voraussetzungen zusammenkommen: Die Sicherungen nach § 3 Abs. 1 MaBV liegen vollständig vor und die jeweilige Rate entspricht dem erreichten Baufortschritt nach § 3 Abs. 2 MaBV.
Hier finden Sie die Zahlungsvoraussetzungen, wichtige Sonderfälle und die Nachweise für die MaBV-Prüfung. Die Berechnung der einzelnen Raten erläutert unsere separate Seite zum Zahlungsplan.
Für welche Bauträger gilt § 3 MaBV?
§ 3 Abs. 1 und 2 betrifft Bauträger im Sinne des § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a GewO, die ihren Auftraggebern Grundstückseigentum übertragen oder ein Erbbaurecht bestellen bzw. übertragen sollen. Erfasst wird insbesondere auch der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger.
Die Vorschrift setzt an, wenn der Bauträger zur Ausführung des Auftrags Vermögenswerte des Auftraggebers entgegennimmt oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lässt. Sie schützt grundsätzlich auch gewerbliche Erwerber; eine Ausnahme muss gesondert begründet sein.
Baubetreuer sind anders einzuordnen: Für ihre Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe b GewO ist insbesondere § 2 MaBV zur Sicherheitsleistung und Versicherung relevant. Für Bauträger, die ein Nutzungsverhältnis begründen sollen, enthält § 3 Abs. 3 eine besondere Regelung.
Die vier Voraussetzungen vor der ersten Zahlung
Ohne wirksame Ausnahme müssen die folgenden Voraussetzungen nebeneinander erfüllt sein. Ein notarieller Vertrag oder eine Baugenehmigung allein genügt nicht.
01 · Vertrag und notarielle Bestätigung
Wirksamer Vertrag
Der Bauträgervertrag muss rechtswirksam sein. Außerdem müssen die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Beides muss durch eine schriftliche Mitteilung des Notars bestätigt sein.
Dem Bauträger dürfen keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sein. Davon zu unterscheiden sind gesetzliche Rücktrittsrechte.
Für die Praxis: Die notarielle Beurkundung allein ersetzt die erforderliche Mitteilung nicht. Auch vertraglich vereinbarte weitere Fälligkeitsvoraussetzungen sind zu beachten.
02 · Sicherung des Erwerbsanspruchs
Vormerkung im Grundbuch
Der Anspruch auf Eigentumsübertragung oder auf Bestellung bzw. Übertragung eines Erbbaurechts muss durch eine eingetragene Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle gesichert sein. Ein bloßer Eintragungsantrag genügt nicht.
Bei Wohnungs- oder Teileigentum sowie Wohnungs- oder Teilerbbaurechten muss zusätzlich die Begründung des jeweiligen Rechts im Grundbuch vollzogen sein.
Die Vormerkung sichert den Erwerbsanspruch. Sie ist weder die Auflassung selbst noch bereits die Eigentumsumschreibung. Ein erster Rang ist nicht zwingend vorgeschrieben.
03 · Schutz vor Grundpfandrechten
Gesicherte Lastenfreistellung
Die Freistellung von Grundpfandrechten muss gesichert sein, soweit diese der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und vom Erwerber nicht übernommen werden sollen.
Das muss auch für den Fall gelten, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird . Eine Freigabezusage nur für den erfolgreichen Projektabschluss reicht nicht aus.
Die erforderlichen Erklärungen müssen dem Erwerber ausgehändigt worden sein. Eine Erklärung, die lediglich beim Bauträger oder bei der Bank liegt, erfüllt diese Anforderung nicht.
04 · Baurechtliche Voraussetzungen
Baugenehmigung oder gesetzlicher Ersatz
Grundsätzlich muss die Baugenehmigung erteilt sein. Ist eine Genehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen, sind die Alternativen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 zu beachten:
- Behördliche Bestätigung: Die zuständige Behörde bestätigt, dass die Genehmigung als erteilt gilt oder nach den baurechtlichen Vorschriften begonnen werden darf.
- Bestätigung des Bauträgers: Ist eine solche behördliche Bestätigung nicht vorgesehen, bestätigt der Bauträger die entsprechende Voraussetzung. Nach Eingang dieser Bestätigung beim Erwerber muss mindestens ein Monat vergangen sein.
„Genehmigungsfrei“ bedeutet deshalb nicht automatisch, dass ohne weiteren Nachweis Käufergelder angenommen werden dürfen.
Lastenfreistellung: Was muss die Erklärung absichern?
Eine Finanzierung des Bauträgers wird häufig durch Grundpfandrechte am Grundstück gesichert. Der Erwerber soll die nicht zu übernehmenden Belastungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen loswerden können. § 3 Abs. 1 MaBV unterscheidet dabei zwei Situationen:
Das Bauvorhaben wird vollendet
Es muss gewährleistet sein, dass die betreffenden Grundpfandrechte unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme durch den Erwerber gelöscht werden.
Das Bauvorhaben bleibt unvollendet
Die Löschung muss unverzüglich erfolgen, sobald der Erwerber den dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teil der geschuldeten Vertragssumme gezahlt hat. Es geht um die Freistellung des Vertragsobjekts, nicht lediglich um eine anteilige Löschung der Belastung.
Rückzahlungsvorbehalt der finanzierenden Bank
Für den Fall der Nichtvollendung darf sich der Kreditgeber vorbehalten, anstelle der Freistellung die vom Erwerber vertragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 geleisteten Zahlungen zurückzuzahlen – begrenzt auf den anteiligen Wert des Vertragsobjekts. Dieser gesetzlich zugelassene Vorbehalt ist von einer uneingeschränkten Rückzahlungsgarantie zu unterscheiden.
Die Freistellungserklärungen einschließlich eines solchen Vorbehalts müssen dem Erwerber ausgehändigt sein. Liegen sie bei Abschluss des notariellen Vertrags bereits vor, muss der Vertrag auf sie Bezug nehmen. Andernfalls muss er ausdrücklich auf die Aushändigungspflicht und den notwendigen Inhalt der Erklärungen hinweisen.
Sicherung, Baufortschritt und vertragliche Fälligkeit
Die Sicherungen nach Absatz 1 eröffnen noch keinen Anspruch auf die gesamte Vertragssumme. Hinzu kommen der zulässige Zahlungsplan und der tatsächlich erreichte Bautenstand nach Absatz 2.
- Höchstens sieben Teilbeträge: Die gesetzlichen Bauabschnitte dürfen zu Raten zusammengefasst werden. Ihre Gewichtung und die Voraussetzungen der jeweiligen Rate sind vorgegeben.
- Erste Rate beim Neubau: Nach Beginn der Erdarbeiten sind beim Grundstückserwerb 30 % der Vertragssumme vorgesehen; bei Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts 20 %. Die Voraussetzungen des Absatzes 1 müssen zusätzlich vorliegen.
- Weitere Raten: Sie setzen die jeweils maßgeblichen Bauleistungen voraus. Bei einer zusammengefassten Rate müssen die für sie erforderlichen Bauabschnitte erreicht sein.
- Vertragliche Fälligkeit: Maßgeblich sind außerdem die wirksame Zahlungsvereinbarung und zusätzliche vertragliche Voraussetzungen. Eine Rechnung oder notarielle Mitteilung belegt für sich allein keinen Baufortschritt.
Für Abschlagszahlungen aus Bauträgerverträgen sind auch § 650v BGB und § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen zu beachten. Berechtigte Einbehalte und sonstige Einwendungen des Erwerbers bleiben gesondert zu prüfen.
Zusätzliche Sicherheit bei Verbraucherverträgen
Über § 1 der Abschlagszahlungsverordnung gelten auch § 650m Abs. 2 und 3 BGB. Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung grundsätzlich eine Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel zu leisten.
Auf Verlangen des Unternehmers kann die Sicherheit durch entsprechenden Einbehalt von Abschlagszahlungen erbracht werden. Die Verbraucherabsicherung ist zusätzlich zu den Voraussetzungen des § 3 MaBV zu berücksichtigen; eine Lastenfreistellungserklärung erfüllt nicht automatisch denselben Sicherungszweck.
Ausnahmen und besondere Vertragsgestaltungen
Absicherung nach § 7 MaBV
Eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Sicherheit kann eine Freistellung von § 3 Abs. 1 und 2 ermöglichen. Sie muss sämtliche erfassten Rückgewähr- oder Auszahlungsansprüche des Auftraggebers absichern.
Eine beliebige Bürgschaft genügt nicht. Auch Sicherungshöhe, Inhalt, Aushändigung und Laufzeit müssen passen. Weitere Ausnahmen enthält § 7 Abs. 2 für bestimmte Auftraggeber mit gesondertem Verzicht.
Altbauten und bereits erbrachte Leistungen
Bei einem Altbau erlaubt § 3 Abs. 2, den nach den gesetzlichen Prozentsätzen berechneten Teilbetrag für bereits erbrachte Leistungen entgegenzunehmen, sobald die Voraussetzungen des Absatzes 1 vorliegen.
Der Hinweis auf vorhandene Bausubstanz ersetzt daher weder die Erwerbssicherungen noch die Prüfung, welcher Betrag für welche Leistungen angesetzt werden darf.
Begründung eines Nutzungsverhältnisses
Soll der Bauträger ein Nutzungsverhältnis begründen, enthält § 3 Abs. 3 eine besondere Regelung: Nach Vertragsabschluss können 20 % der Vertragssumme entgegengenommen werden; im Übrigen gelten Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 sowie Absatz 2 entsprechend.
Zusätzlich ist die Absicherung nach § 2 MaBV zu beachten, soweit keine wirksame Ausnahme greift. Daraus folgt keine allgemeine 20-%-Regel für den Kauf einer Eigentumswohnung.
Getrennte Verträge und spätere Zahlungen
Werden Grundstückserwerb und Bauleistungen in getrennten Verträgen geregelt, müssen die Vertragsbeziehungen und die tatsächliche Abwicklung geprüft werden. Die Aufteilung allein trägt keine pauschale Aussage zur Nichtanwendbarkeit der MaBV.
Auch bei Zahlungen erst nach Fertigstellung sind die konkrete Tätigkeit, die Verpflichtungen und die Verwendung der Erwerbergelder zu untersuchen. Daraus ergibt sich keine automatische Befreiung von sämtlichen MaBV-Pflichten.
Welche Nachweise sind für die MaBV-Prüfung wichtig?
Für die Prüfung nach § 16 MaBV kommt es darauf an, ob die Voraussetzungen zum maßgeblichen Zeitpunkt erfüllt waren. Die Unterlagen müssen deshalb dem jeweiligen Erwerber, Vertragsobjekt und Zahlungsvorgang zugeordnet werden können.
- Vertrag und Nachträge: Bauträgervertrag, Zahlungsplan, erforderliche Genehmigungen und schriftliche Mitteilung des Notars.
- Grundbuch: Nachweise über die eingetragene Vormerkung, ihren Rang und gegebenenfalls die bereits vollzogene Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum.
- Lastenfreistellung: Maßgebliche Erklärungen und nachvollziehbarer Nachweis, wann sie dem Erwerber ausgehändigt wurden.
- Baurecht: Baugenehmigung oder einschlägige Ersatzbestätigung; bei der Bestätigung des Bauträgers auch der Eingang beim Erwerber und der Ablauf der Monatsfrist.
- Bautenstand: Zeitlich zuordenbare Unterlagen über die für die jeweilige Rate erforderlichen Leistungen, etwa Bautenstandsberichte und weitere geeignete Belege.
- Zahlungen: Ratenanforderungen, Zahlungseingänge, gegebenenfalls Verfügungsbefugnisse sowie die Abstimmung mit dem Zahlungsplan und den Nachweisen.
- Besondere Sicherheiten: Bei Anwendung des § 7 die vollständigen Sicherungsunterlagen; bei Verbraucherverträgen zusätzlich die Unterlagen zur Verbraucherabsicherung.
Die Liste dient der praktischen Vorbereitung. Welche Nachweise im Einzelfall erforderlich sind, hängt vom Vertrag, vom Vorhaben und vom gewählten Sicherungsmodell ab.
Der zeitliche Zusammenhang ist entscheidend
Wurde eine Zahlung bereits vor Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen angenommen, macht eine später eingeholte Unterlage den früheren Vorgang nicht rückwirkend ordnungsgemäß. Festgestellte Verstöße sind nach § 16 MaBV im Prüfungsbericht aufzuzeigen. Verstöße gegen § 3 können außerdem nach § 18 Abs. 1 Nr. 3 MaBV als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Für die laufende Organisation empfiehlt sich eine dokumentierte Prüfung der Voraussetzungen vor jeder Ratenanforderung. Die jährliche MaBV-Prüfung ersetzt diese Kontrolle im Unternehmen nicht.
Zur weiteren Dokumentation lesen Sie § 10 MaBV: Aufzeichnungen und Belege . Wie zulässig erhaltene Gelder verwendet werden dürfen, regelt § 4 MaBV zur Verwendung von Vermögenswerten .
Häufige Fragen zu den Sicherungspflichten
Reicht die Fälligkeitsmitteilung des Notars für die erste Zahlung?
Sie ist ein wichtiger Nachweis, ersetzt aber nicht automatisch alle Voraussetzungen. Entscheidend sind ihr konkreter Inhalt, die weiteren Sicherungen nach § 3 Abs. 1, der erforderliche Baufortschritt und die vertraglichen Fälligkeitsregelungen. Insbesondere bestätigt der Notar nicht allein durch eine Fälligkeitsmitteilung den tatsächlichen Bautenstand.
Muss die Vormerkung an erster Rangstelle eingetragen sein?
Nein. § 3 Abs. 1 verlangt die Eintragung an der vereinbarten Rangstelle. Für vorrangige oder gleichrangige Grundpfandrechte, die der Erwerber nicht übernehmen soll, muss zusätzlich die gesetzlich erforderliche Freistellung gesichert sein.
Kann der Käufer freiwillig früher zahlen?
Die Zustimmung des Käufers beseitigt die Pflichten des Bauträgers nicht. Außerhalb einer zulässigen gesetzlichen Ausnahme dürfen Zahlungen nicht entgegen § 3 angenommen werden. § 12 MaBV untersagt vertragliche Ausschlüsse oder Beschränkungen der maßgeblichen Pflichten.
Sichert die Lastenfreistellung auch die Fertigstellung des Gebäudes?
Sie sichert die Freistellung von bestimmten Grundpfandrechten nach den gesetzlichen Bedingungen. Daraus folgt keine Zusage, dass die finanzierende Bank den Bau fertigstellt oder sämtliche Mehrkosten übernimmt. Andere Sicherheiten sind nach ihrem jeweiligen Zweck und Inhalt gesondert zu beurteilen.
Entfällt die MaBV-Prüfung bei einer Bürgschaft nach § 7?
Nein, nicht allein deshalb. Eine wirksame Ausnahme nach § 7 verändert bestimmte materielle Pflichten, beseitigt aber nicht automatisch die Prüfungspflicht nach § 16. In der Prüfung ist dann auch nachzuweisen, dass die Voraussetzungen der Ausnahme eingehalten wurden.
MaBV-Prüfung für Bauträger
Zahlungsvoraussetzungen nachvollziehbar dokumentieren
Wir prüfen im Rahmen der MaBV-Prüfung, ob die Sicherungsvoraussetzungen und die Entgegennahme von Erwerbergeldern anhand Ihrer Unterlagen nachvollziehbar sind. Sie erhalten eine strukturierte Unterlagenliste und einen persönlichen Ansprechpartner für fachliche Rückfragen.
Die Zusammenarbeit erfolgt digital und bundesweit. Informationen zum Ablauf und zur Vergütung finden Sie auf unseren Leistungsseiten.