MaBV-Fachwissen · Bauträger und Baubetreuer
§ 6 MaBV: Getrennte Vermögensverwaltung und Sonderkonten
Erhält ein Gewerbetreibender zur Ausführung eines Auftrags Vermögenswerte seines Auftraggebers, muss er diese grundsätzlich von seinem eigenen Vermögen und dem anderer Auftraggeber getrennt verwalten.
Für vertragsgemäße Zahlungen im Rahmen des § 3 Abs. 2 oder 3 MaBV gilt eine Ausnahme. Ob ein Sonderkonto erforderlich ist, hängt deshalb von der Tätigkeit, den konkreten Zahlungen und einer möglichen Befreiung nach § 7 MaBV ab.
Für wen gilt die Pflicht – und wann greift eine Ausnahme?
Baubetreuer mit Auftraggebergeldern
Nimmt ein Baubetreuer Gelder entgegen, um damit beispielsweise Unternehmerrechnungen für den Auftraggeber zu bezahlen, ist grundsätzlich die getrennte Verwaltung nach § 6 MaBV zu beachten.
Die Gelder dürfen dann weder mit dem eigenen Betriebsvermögen noch mit den Vermögenswerten anderer Auftraggeber vermischt werden. Eine wirksame Ausnahme nach § 7 MaBV ist gesondert zu prüfen.
Bauträger mit Zahlungen nach § 3 MaBV
§ 6 Abs. 1 Satz 2 nimmt vertragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 oder 3 geleistete Zahlungen von der getrennten Vermögensverwaltung aus.
Die Ausnahme gilt für diese Zahlungen. Die Bezeichnung des Unternehmens als Bauträger allein genügt nicht. Vertragsgrundlage, Zahlungsvoraussetzungen und Zahlungsplan müssen zum konkreten Fall passen.
Weitere Befreiung nach § 7 MaBV
Auch § 7 MaBV kann unter seinen Voraussetzungen von § 6 befreien: insbesondere bei einer entsprechenden Absicherung nach § 7 Abs. 1 oder in den gesetzlich bestimmten Fällen eines Verzichts nach § 7 Abs. 2.
Eine beliebige Bürgschaft, eine gewöhnliche Betriebshaftpflichtversicherung oder eine allgemeine Zustimmung des Auftraggebers reichen dafür nicht. Die Voraussetzungen erläutert unsere Seite zu den Ausnahmen nach § 7 MaBV.
Die Mittelverwendung bleibt gesondert zu prüfen: Die Ausnahme für Zahlungen nach § 3 hebt die objektbezogene Verwendung nach § 4 MaBV nicht auf. Ebenso macht die Einzahlung auf ein Sonderkonto eine nach § 3 unzulässige vorzeitige Entgegennahme nicht zulässig.
Welche Anforderungen gelten für ein Sonderkonto?
Besteht die Pflicht zur getrennten Vermögensverwaltung, sind erhaltene Gelder nach § 6 Abs. 2 MaBV unverzüglich für Rechnung des Auftraggebers auf ein Sonderkonto einzuzahlen.
- Geeignetes Kreditinstitut: Die Bank muss im Inland zum Geschäftsbetrieb befugt sein. Maßgeblich ist die Verweisung auf § 2 Abs. 2 Satz 2 MaBV.
- Offenlegung der Fremdgelder: Der Bank ist mitzuteilen, dass die Einlage für fremde Rechnung erfolgt. Der Auftraggeber ist mit den gesetzlich vorgesehenen Identitäts- und Adressangaben zu benennen.
- Trennung der Auftraggeber: Die Kontogestaltung muss auch die Vermögenswerte verschiedener Auftraggeber voneinander trennen. Eine reine Aufteilung auf interne Buchungskonten ersetzt die erforderliche Trennung nicht.
- Verbleib bis zur zulässigen Verwendung: Die Gelder müssen auf dem Sonderkonto bleiben, bis sie im Sinne des § 4 MaBV verwendet werden.
Ein zweites Geschäftskonto genügt nicht automatisch. Entscheidend sind die tatsächliche Trennung, die Offenlegung gegenüber der Bank und die erforderlichen Bankverpflichtungen. Auch die bloße Kontobezeichnung „Treuhandkonto“ oder „Projektkonto“ belegt die Einhaltung noch nicht.
Für eine nachvollziehbare Abwicklung sollten Zahlungswege und Kontovereinbarungen bereits vor dem ersten Geldeingang eingerichtet sein. Kontobewegungen sind dem jeweiligen Auftraggeber und Verwendungszweck eindeutig zuzuordnen.
Wozu muss die Bank verpflichtet werden?
§ 6 Abs. 2 MaBV verlangt über die Kontoeröffnung hinaus konkrete Vereinbarungen mit dem Kreditinstitut:
Benachrichtigung und Auskunft
- Die Bank muss den Auftraggeber unverzüglich benachrichtigen, wenn die Einlage von dritter Seite gepfändet wird.
- Die Benachrichtigungspflicht erfasst auch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Gewerbetreibenden.
- Dem Auftraggeber muss die Bank jederzeit Auskunft über den Kontostand erteilen.
Begrenzung der Rechte der Bank
Die Bank ist zu verpflichten, bei diesem Konto weder aufzurechnen noch ein Pfand- oder Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen.
Ausgenommen sind Forderungen, die in Bezug auf das Konto selbst entstanden sind. Eine allgemeine Verrechnung mit anderen Verbindlichkeiten des Gewerbetreibenden entspricht dieser Regelung nicht.
Muster für die Verpflichtungserklärung der Bank
Das hessische Verwaltungsportal stellt eine Mustererklärung zur getrennten Vermögensverwaltung bereit. Sie kann als Grundlage für die Abstimmung mit dem Kreditinstitut dienen.
Mustererklärung nach § 6 MaBV – Anlage 9 öffnen (PDF, Formularstand 2018)
Maßgeblich bleiben der aktuelle § 6 MaBV und die tatsächlich mit der Bank vereinbarten Bedingungen. Bewahren Sie die Bankbestätigung zusammen mit den Kontoeröffnungsunterlagen auf.
Was gilt für Wertpapiere des Auftraggebers?
§ 6 Abs. 3 MaBV erfasst auch Wertpapiere im Sinne des Depotgesetzes, die der Gewerbetreibende vom Auftraggeber erhält. Sie sind unverzüglich für Rechnung des Auftraggebers einem geeigneten Kreditinstitut zur Verwahrung anzuvertrauen.
Die Vorgaben zur Offenlegung, Benachrichtigung, Auskunft und Begrenzung der Bankrechte gelten entsprechend. Auch im Depot müssen Eigenvermögen und die Vermögenswerte verschiedener Auftraggeber getrennt bleiben.
Welche Nachweise sind für die MaBV-Prüfung wichtig?
Bei der Prüfung nach § 16 MaBV wird zunächst beurteilt, ob § 6 für die betreffenden Vermögenswerte anzuwenden ist. Anschließend werden die Kontogestaltung und die tatsächliche Handhabung geprüft.
- Verträge und Zahlungsgrundlagen: Bauträger- oder Baubetreuerverträge, Zahlungspläne und Nachweise für eine in Anspruch genommene Ausnahme.
- Konto- und Depotunterlagen: Eröffnungsunterlagen, Zuordnung der Auftraggeber und Offenlegung der Verwaltung für fremde Rechnung.
- Bankvereinbarungen: Bestätigungen zu Benachrichtigung, Auskunft sowie Aufrechnungs-, Pfand- und Zurückbehaltungsrechten.
- Tatsächliche Geldbewegungen: Konto- und Depotauszüge, Zahlungseingänge, Umbuchungen sowie Belege für die zulässige Verwendung.
Eine formal passende Bankbestätigung ersetzt nicht die Prüfung der tatsächlichen Kontoführung. Umgekehrt genügt eine saubere interne Buchhaltung nicht, wenn die erforderlichen Bankvereinbarungen fehlen.
Festgestellte Verstöße sind im Prüfungsbericht zu berücksichtigen. Die in § 18 Abs. 1 Nr. 5 MaBV bezeichneten Verstöße können außerdem als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden (§ 144 Abs. 2 Nr. 6 und Abs. 4 GewO).
Ergänzend gelten die einschlägigen Aufzeichnungspflichten nach § 10 MaBV und die Aufbewahrungspflichten nach § 14 MaBV.
Häufige Fragen zur getrennten Vermögensverwaltung
Reicht ein gemeinsames Projektkonto für mehrere Auftraggeber?
Soweit § 6 anzuwenden ist, müssen auch die Vermögenswerte verschiedener Auftraggeber getrennt verwaltet werden. Dass alle Gelder dasselbe Bauvorhaben betreffen, hebt diese Pflicht nicht auf.
Eine Kostenstelle oder eine Excel-Liste allein schafft keine entsprechende bankseitige Trennung. Bei Konto- oder Unterkontomodellen sind die konkrete rechtliche Ausgestaltung und die Zuordnung der Bankpflichten zu jedem Auftraggeber zu prüfen.
Ersetzt ein Sonderkonto die Sicherheit nach § 2 MaBV?
Ein Sonderkonto erfüllt eine andere Schutzfunktion. Es ersetzt eine im konkreten Fall erforderliche Sicherheitsleistung oder Versicherung nach § 2 MaBV nicht.
Ob die gesetzlichen Sicherungspflichten gelten oder eine wirksame Ausnahme nach § 7 eingreift, ist zusätzlich zur Kontogestaltung zu beurteilen.
Kontrolliert die Bank, ob jede Auszahlung nach MaBV zulässig ist?
Aus den Bankpflichten des § 6 folgt keine allgemeine Prüfung jeder Auszahlung auf ihre materiell-rechtliche Zulässigkeit. Auch das verlinkte Muster weist darauf hin, dass die Bank die Rechtmäßigkeit der Verfügungen im Verhältnis zum Auftraggeber nicht prüft.
Die Verantwortung für die zulässige Verwendung der Gelder bleibt beim Gewerbetreibenden. Dafür sind geeignete Freigabeprozesse und nachvollziehbare Belege erforderlich.
MaBV-Prüfung · bundesweit und digital
Kontogestaltung und Vermögensverwaltung prüfen lassen
Wir führen MaBV-Prüfungen für Bauträger und Baubetreuer durch. Dabei beurteilen wir die Anwendung des § 6, mögliche Ausnahmen und die vorhandenen Nachweise. Für die Vorbereitung erhalten Sie eine Unterlagenliste; Kontoauszüge, Verträge und Bankbestätigungen können Sie digital übermitteln.