MaBV-Fachwissen · § 16 MaBV
MaBV-Prüfung: Prüfungspflicht, Prüfungsbericht und Fristen
Die jährliche Prüfung nach § 16 MaBV betrifft Bauträger und Baubetreuer. Geprüft wird, ob sie die für ihre Tätigkeit geltenden Pflichten der Makler- und Bauträgerverordnung eingehalten haben.
Hier erfahren Sie, wann ein Prüfungsbericht erforderlich ist, wann eine Negativerklärung in Betracht kommt und worauf es bei Umfang und Einreichung ankommt.
- Betroffene Tätigkeit
- Bauträger und Baubetreuer
- Prüfungszeitraum
- Jeweils ein Kalenderjahr
- Gesetzliche Abgabefrist
- 31. Dezember des Folgejahres
01 · Anwendungsbereich
Wer ist nach § 16 MaBV prüfungspflichtig?
Die Jahresprüfung knüpft an die Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 GewO an. Entscheidend sind die tatsächlichen Geschäfte im betreffenden Jahr und die gesetzlichen Anwendungsvoraussetzungen.
Bauträger
Bauträger bereiten Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung vor oder führen sie durch. Dafür verwenden sie Vermögenswerte von Erwerbern oder anderen im Gesetz genannten Personen beziehungsweise beabsichtigen deren Verwendung.
Typischer Fall: Ein Unternehmen verkauft noch zu errichtende Wohnungen und erhält Erwerberzahlungen während der Bauphase.
Baubetreuer
Baubetreuer bereiten Bauvorhaben im fremden Namen und für fremde Rechnung wirtschaftlich vor oder führen sie wirtschaftlich durch. Maßgeblich ist die wirtschaftliche Betreuung des Vorhabens.
Eine ausschließlich technische Bauleitung ist damit nicht automatisch gleichzusetzen.
Keine pauschale Jahresprüfung für Immobilienmakler
Die reine Maklertätigkeit löst keine jährliche Prüfung nach § 16 Abs. 1 MaBV aus. Eine behördlich angeordnete außerordentliche Prüfung nach Absatz 2 bleibt möglich.
02 · Jahre ohne einschlägige Tätigkeit
Wann genügt eine Negativerklärung?
Haben Sie eine Erlaubnis für Bauträger- oder Baubetreuertätigkeiten, diese Tätigkeit aber im gesamten Kalenderjahr nicht ausgeübt, ist grundsätzlich eine Negativerklärung anstelle des Prüfungsberichts einzureichen. Sie erklärt gegenüber der zuständigen Stelle, dass im Berichtsjahr keine entsprechende Tätigkeit stattgefunden hat.
Kein Umsatz oder kein neuer Zahlungseingang allein genügt dafür nicht. Auch laufende Altprojekte, vorbereitende Tätigkeiten und die Abwicklung bereits angenommener Erwerbergelder können für die Einordnung relevant sein.
- Betrachten Sie das gesamte Kalenderjahr einschließlich bereits früher begonnener Projekte.
- Eine Negativerklärung setzt nicht voraus, dass bereits in einem Vorjahr eine MaBV-Prüfung stattgefunden hat.
- Für die Erklärung ist grundsätzlich kein Prüfungsbericht eines Wirtschaftsprüfers erforderlich; sie wird vom Gewerbetreibenden abgegeben.
- Bei Aufgabe der Tätigkeit, Erlaubnisverzicht oder unklaren Resttätigkeiten sollte die verbleibende Erklärungspflicht geklärt werden.
03 · Gegenstand der Prüfung
Was wird bei der MaBV-Prüfung untersucht?
§ 16 Abs. 1 MaBV verweist auf die Verpflichtungen aus §§ 2 bis 14 MaBV. Welche davon im Einzelfall einschlägig sind, hängt insbesondere von der Tätigkeit, den Verträgen und der Projektabwicklung ab. Die folgenden Themen zeigen die wesentlichen Prüfungsfelder.
Sicherung der Auftraggeber
§§ 2, 3 und 7 MaBV
Welche Sicherheiten sind erforderlich? Liegen beim Bauträger die Voraussetzungen für die Entgegennahme von Erwerbergeldern vor? Passen Zahlungen und nachgewiesener Bautenstand zusammen?
Sicherheitsleistung Sicherungspflichten MaBV-Zahlungsplan Sicherung nach § 7
Umgang mit Vermögenswerten
§§ 4 bis 6 MaBV
Wie werden Auftraggebergelder verwendet und verwaltet? Welche Anforderungen gelten bei eingesetztem Hilfspersonal? Die konkrete Ausgestaltung wird anhand der einschlägigen Vorschriften beurteilt.
Verwendung von Vermögenswerten Hilfspersonal Getrennte Vermögensverwaltung
Verträge und Information
§§ 8, 11 und 12 MaBV
Prüfungsrelevant sind außerdem die anwendbaren Rechnungslegungs- und Informationspflichten sowie die Grenzen abweichender Vereinbarungen mit Auftraggebern.
Rechnungslegung Information und Werbung Abweichende Vereinbarungen
Aufzeichnungen und Nachweise
§§ 10 und 14 MaBV
Geschäftsvorgänge müssen anhand geordneter Aufzeichnungen und Belege nachvollziehbar sein. Dazu gehören insbesondere Vertrags-, Zahlungs- und Sicherheitenunterlagen sowie ihre ordnungsgemäße Aufbewahrung.
Die Übersicht beschreibt Prüfungsfelder, keine abschließende Unterlagenliste. § 9 MaBV ist in der aktuellen Fassung weggefallen; bei zurückliegenden Prüfungsjahren ist die jeweils geltende Rechtslage zu berücksichtigen.
Welche Unterlagen sollten Sie vorbereiten?
Für den Einstieg helfen eine Übersicht der Projekte und Vertragsobjekte, die zugehörigen Verträge, Zahlungsübersichten und Kontobelege sowie Nachweise zu Sicherheiten und Bautenständen. Welche Dokumente wir konkret benötigen, teilen wir Ihnen mit einer auf Ihren Auftrag abgestimmten Checkliste mit.
Nach § 17 MaBV sind dem Prüfer die erforderlichen Unterlagen, Auskünfte und Nachweise zugänglich zu machen.
04 · Abgabe und Zuständigkeit
Bis wann muss der Prüfungsbericht vorliegen?
Der Prüfungsbericht ist der zuständigen Behörde spätestens am 31. Dezember des Folgejahres zu übermitteln. Dieselbe Frist gilt für die Negativerklärung. Eine rechtzeitige Beauftragung allein erfüllt die Abgabepflicht noch nicht.
| Berichtsjahr | Abgabe spätestens |
|---|---|
| 2025 | 31. Dezember 2026 |
| 2026 | 31. Dezember 2027 |
| 2027 | 31. Dezember 2028 |
Empfänger ist die für Ihr Unternehmen zuständige Aufsichts- beziehungsweise Erlaubnisbehörde. Je nach Bundesland und Zuständigkeitsregelung kann dies eine IHK oder eine andere Behörde sein.
Bei unserer Beauftragung stimmen wir ab, wer den Bericht übermittelt. Planen Sie ausreichend Zeit für Unterlagenaufbereitung, Rückfragen und Berichterstellung ein.
05 · Qualifikation und Prüfungsergebnis
Wer darf prüfen – und was steht im Bericht?
Geeignete und unabhängige Prüfer
§ 16 Abs. 3 MaBV nennt Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungs- und Buchprüfungsgesellschaften sowie Prüfungsverbände unter den dort geregelten Voraussetzungen. Eine Besorgnis der Befangenheit schließt die Eignung aus.
Die Qualifikation als Steuerberater allein genügt für diese Jahresprüfung nicht. Ihr Steuerberater kann die Unterlagenaufbereitung begleiten und bleibt Ansprechpartner für Ihr steuerliches Mandat.
Prüfungsbericht und Prüfungsvermerk
Der Bericht beschreibt unter anderem die geprüften Geschäfte, die vorgenommenen Prüfungshandlungen und deren Ergebnisse. Der gesetzlich erforderliche Vermerk hält fest, ob Verstöße festgestellt wurden, und führt diese gegebenenfalls auf.
Die MaBV-Prüfung ist eine Prüfung gewerberechtlicher Pflichten. Sie ersetzt keine technische Bauabnahme oder Begutachtung der Bauqualität.
Fachlicher Prüfungsstandard: IDW PS 830 n.F.
Wir führen unsere MaBV-Prüfungen unter Beachtung des IDW PS 830 n.F. durch. Dieser Standard befasst sich speziell mit der Prüfung von Bauträgern und Baubetreuern nach § 16 Abs. 1 MaBV.
Die gesetzliche Prüfungspflicht ergibt sich aus der MaBV. Der IDW-Standard bildet den fachlichen Rahmen für die Prüfungsdurchführung.
Mehr zu Mitwirkung, Unparteilichkeit und Verschwiegenheit nach § 17 MaBV
06 · Besondere Konstellationen
Häufige Fragen zu § 16 MaBV
Entfällt die Prüfung durch eine Bürgschaft nach § 7 MaBV?
Nein, eine Sicherung nach § 7 MaBV hebt die jährliche Prüfungspflicht nicht generell auf. Sie verändert unter ihren gesetzlichen Voraussetzungen bestimmte materielle Pflichten und damit die konkreten Prüfungsschwerpunkte.
Kann ein Unternehmen ohne § 34c-Erlaubnis prüfungspflichtig sein?
Das Fehlen einer Erlaubnis schließt die Anwendung der MaBV nicht automatisch aus. Nach § 1 MaBV kommt es grundsätzlich auf die ausgeübte Tätigkeit an. Gesetzliche Ausnahmen sind gesondert zu prüfen.
Gilt die Prüfungspflicht auch für ausländische Unternehmen?
Das lässt sich nicht allein anhand des ausländischen Sitzes entscheiden. Tätigkeit und Niederlassung sind ebenso zu berücksichtigen wie die Sonderregeln des § 19 MaBV.
Bei einer nur vorübergehenden Dienstleistung von einer Niederlassung in einem anderen EU- oder EWR-Staat aus können nach § 19 Abs. 1 MaBV unter anderem die §§ 14 bis 17 MaBV unanwendbar sein. Grenzüberschreitende Fälle benötigen daher eine gesonderte Einordnung.
Können wir einen Musterbericht selbst ausfüllen?
Ein Muster veranschaulicht den Aufbau eines Berichts. Es ersetzt weder die Prüfung durch einen geeigneten Prüfer noch dessen Feststellungen. Für eine Negativerklärung gelten andere Anforderungen; hierfür finden Sie passende Vorlagen in unserer Übersicht.
Wie läuft die Prüfung ab und was kostet sie?
Unsere Prozessübersicht erläutert die Schritte von der Beauftragung bis zum Bericht einschließlich des digitalen Dokumentenaustauschs. Die Vergütungsseite zeigt unser Preismodell, die Definition des Vertragsobjekts und die jeweiligen Voraussetzungen.
Ihr nächster Schritt
Ihre MaBV-Prüfung konkret vorbereiten
Teilen Sie uns das zu prüfende Kalenderjahr, Ihre Tätigkeit und die Anzahl Ihrer Vertragsobjekte mit. Wir klären mit Ihnen den Auftragsumfang und die benötigten Unterlagen.
Ihr Ansprechpartner: Alexander Fölsche, Wirtschaftsprüfer.
Informationen zur fachlichen Qualifikation und zur
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